경실련 천안아산, 성성 푸르지오4차 분양가 높아..투기과열지구 신청해 실수요자에 저렴하게 분양해야

우리들뉴스 박상진 기자 | 기사입력 2020/07/25 [12:15]

경실련 천안아산, 성성 푸르지오4차 분양가 높아..투기과열지구 신청해 실수요자에 저렴하게 분양해야

우리들뉴스 박상진 기자 | 입력 : 2020/07/25 [12:15]

▲ 천안푸르지오레이크사이드(성성 푸르지오 4차)     ©푸르지오 아파트 홈 페이지

 

충남 천안지역에서 3.3㎡(1평)당 분양가 1천만 원이 넘어서 지역사회에서 큰 파장을 낳고 있다.

 

시행사-(주)하나자산신탁이 지난 6월26일 3.3㎡(1평)당 1,401만원에 신청했는데, 천안시와 천안시의회는 자신들의 노력으로 3.3㎡(1평)당 237만을 낮춰 3.3㎡(1평)당 1,167만원으로 승인됐다고 자화자찬을 하고 있는 상황.

 

이에 경제정의실천연합 천안아산(공동대표 노순식,이상호, 집행위원장 오수균, 이하 경실련 천안아산)은 물가 동향, 인건비 상승 등 최근 3년내 분양가와 최근 금호어울림 분양가와 비교하며 "실수요자 중심의 주거안정화를 위한 근본적인 정책 대안 필요하다"라는 주장을 지난 24일 23시 12분경 언론에 보도자료를 배포했다. 

 

이는 사실상 3.3㎡(1평)당 1천만 원이 넘지 말았어야 한다는 말로 읽힌다.

 

경실련 천안아산은 "천안시와 천안시의회는 국토부에 천안지역도 투기과열지구 요청을 통해 보다 저렴한 분양가로, 투기가 아닌 실수요자중심의 분양이 이루어지면서 천안시민의 주거안정화를 위한 근본적인 정책을 마련·추진해야 할 것이다."라고 일침을 가했다. 

 

<이하 경실련 천안아산 보도자료 전문>

*편집자 주: 3.3㎡라고 표기한 보도자료를 3.3㎡(1평)으로 표기했습니다.

 

"실수요자 중심의 주거안정화를 위한 근본적인 정책 대안 필요"

 

 이번에 ㈜하나자산신탁은 지난 6월 26일 천안시청에 입주자 모집 승인(분양) 신청한 천안레이크사이드 푸르지오  제4차는 천안시 서북구 성성2지구 내 지하 2층, 지상 38층 1,023세대의 분양가격은 3.3㎡(1평)당 14,000,000원이었다. 

 

 이 분양가 신청금액은 2017년 11월 17일 분양한 푸르지오 제3차의 평균분양가 3.3㎡(1평)당 8,855,000원보다 3.3㎡(1평)당 5,145,000원(58.1%)을 증액한 금액이었다.

 

 천안시는 분양가심사위원회 심사 대상에 해당되지는 않으나 서민들의 고분양가로 인한 경제적 부담을 절감하기 위하여 사업주체가 제출한 분양가 산정 내역에 대해 분양가심사위원의 자문을 받아 이를 검토하여 3.3㎡(1평)당 11,670,000원을 적정한 분양가격으로 권고했다.

그래도 제3차 푸르지오 분양가보다 3.3㎡(1평)당 31.79% 인상한 2,815,000원을 더 높게 책정한 금액이었다. 이 금액이 최종 분양가격으로 결정된 것같다. 

 

 2017년 성성동 푸르지오 제3차 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 8,855,000원이다. 그리고 2019년 8월 28일 분양한 성성동의 인근 지역인 포레나 천안 두정의 분양가는 3.3㎡ 당 9,315,000원이다. 

 

이번에 천안시에 분양 승인 신청한 대우푸르지오 제4차는 이 분양가보다 4,685,000원(약 50.30% 인상)이 더 많은 3.3㎡(1평)당 14,000,000원이다. 

7월22일부터 입주자 모집에 들어간 청수행정타운 금호어울림은 3.3㎡(1평)당 9,700,000원이다. 

 

  물론 현재의 공동주택은 과거보다 훨씬 강화된 내진설계, 화재 등 대비 피난시설의 확충, 보온관리, 층간소음방지, 스마트 주거환경 조성 등 품질 향상을 위한 자재비 상승에 분양가 상승에 일조했으리라 본다. 

 

 그러나 현재 두정동과 청수타운의 분양가를 고려한다면 대우 제4차의 고분양가의 승인신청은 도저히 납득할 수 없는 터무니없이 높은 가격이었다.

 

  특히, 코로나 사태 및 미·중 무역갈등 등으로 인해 대외경제여건의 불확실성 등으로 인하여 소비자물가나 임금상승률이 하락하는 현실을 감안할 때. 2017.11.17. 입주자 공고의 푸르지오 제3차, 2019. 8. 28. 분양한 포레나 천안두정, 7월 22일부터 입주자 모집에 들어간 청수행정타운의 금호어울림의 가격과 비교해볼 때 터무니없이 높은 분양 승인 신청 가격이었다. 

 

  성성동 푸르지오 제4차 고분양가 논란에 대해 푸르지오 제3차(2017.11.17.)와 비교하여 건설용자재지수, 건설임금(기능인력)동향, 코픽스 및 한국은행 기준금리가 분양가에 어떻게 영향을 미칠 수 있는가를 추론했다.  세 가지를 분석요인으로 삼은 것은 이것이 공동주택 건설에 있어 절대적인 위치를 차지하고 있기 때문이다.

 

  첫째, 대우푸르지오 제3차(2017.11.17.)를 기준점으로 생산자 물가지수는 2017년 11월 103.14%, 2018년 12월 103.03%, 2019년 5월 103.73%, 2019년 12월 103.70%, 2020년 2월 103.74%, 2020년 3월 102.82% 커다란 변화없이 올해 3월에는 오히려 전 월에 비해 하락했다. 그리고 건설용자재지수는 2017년 11월 101.85%, 2018년 12월 106.10,% 2019년 12월 104.51%, 2020년 2월 104.51%이고, 2020년 3월 104.17%로, 2017년 11월에 비해 2.32% 증가했으나, 올해는 2019년보다 그 지수는 하락했다.

  둘째, 건설임금(기능인력)동향에 의하면 2020년 1월 1일부터 적용임금은 222,803원으로 2017년 9월 1일 적용임금 181,134원보다 약 23% 인상한 금액이 적용된다. 

   셋째, 한국은행의 기준금리는 2017년 11월 30일 1.50%에서 2020년 5월 28일 0.50%로 약 200%가 감소하고 코픽스 지수는 여기에 각 금융기관에  따라 약간의 차이는 있지만 대체로  2..0%-2.5%정도를 가산하여 집단대출의 금리로 적용한다. 

 이번 푸르지오 제4차의 분양가 상승요인을 제3차와 비교하여 단지 임금뿐이라고 본다. 코픽수지수와 건설용자재지수는 오히려 하락한 것으로 보아 공동주택의 분양가에는 오히려 마이너스 요인으로 작용했을 것이다. 

  그리고 2018년부터 2020년까지 3년 동안 소비자물가와 임금상승률의 추세는 하락했지만, 푸르지오 제3차의 평균 분양가를 기준으로 삼고, 3년간 매년 임금 상승률을 근거로 단순 계산한 결과 가격의 상승은 총 1,133,104원이 나온다. 

 

이를 제3차 분양가에 합산하면 3.3㎡당 9,988,104원이 된다. 따라서 천안아산경실련은 푸르지오 제4차 분양에서는 이 금액을 절대로 초과해서는 안 된다는 입장이었다.    

               소비자 물가 상승률 및 임금 상승률           (단위: %)

항목

2016

2017

2018

2019

2020

비고

소비자물가상승률

1.0

1.9

1.5

0.4

0.4(예측)

 

임금상승률

3.8

3.3

5.3

4.1

2.9

 

 

그리고 천안시의회의 정병인 건설교통위원장은 서민주택의 안정화, 천안시 지역 간 불평등 문제의 해소 및 균형 발전을 위해서 분양가는 반드시 10,000,000원을 넘어서는 안 된다는 주장이었다. 

 

 정부의 부동산 정책은 ‘서민 주거안정 및 실수요자 보호’를 가장 우선된 가치로 삼고 있으며, 집은 투자가 아닌 ‘거주’ 대상으로서 투기수요를 철저히 차단하는데 중점을 두고 있다. △투기수요 근절 △맞춤형 대책 △실수요자 보호의 3대 원칙에서 주택시장 과열지역에 대한 대응책을 추진하고 있다.

 

   대우 푸르지오 제4차의 고분양가 승인신청은 성정지구가 업성 저수지의 생태공원 조성이라는 주변 환경의 강점을 이용하여, 합리적인 분양가격이라기보다 설령 천안의 다른 지역 보다 가격이 훨씬 더 비싸더라도 얼마든지 분양이 될 것이라는 판단하에 결정된 것 같으며 이것은 정부의 주택안정화 및 서민주택보급에 역행하는 행위라고 본다. 

 

 일반서민들이 주택을 마련하는 데 있어 보통 몇 년이 걸리는지 계산하는 대표적인 방법은 가격소득 비율 PIR(Price Income Ratio :  주택가격÷소득)로, 현재 벌고 있는 소득을 한 푼도 안 쓰고 모아서 집을 살 때의 소요 기간이다.

 

  예를 들어 한 가구의 월평균 소득이 5,000,000원이라고 가정할 때, 84㎡(천안시 제시 3.3㎡ 당 11,670,000원 제시 계약면적 약 110㎡ 예상-정확한 면적은 확인할 수 없음)의 분양가는 389,000,000원이다, 이 주택을 구입하기 위한 소요 기간은 77.8개월, 약 6.5년이 걸린다. 대우건설이 제시한 분양가로 계산하면 약 466,700,000원, 93.4개월 약7.9년이 걸린다. 이 방법은 소득 전액을 저축한다는 것을 전제로 한다. 

  

  실제로 합리적인 계산 방법은 소득(Income)이 아니라 필요 지출을 제외한 남는 금액(Surplus)을 기준으로 계산해야 한다. 통계청의 가계동향에서 공표한 자료(2016년 기준)에서 도시 근로자 중위소득 가구의 평균 흑자율은 26.6%이다. 이를 월평균 소득 5,000,000원을 기준으로 해 보면 1,330,000원이 남는 금액이다.

 

 이 금액이 실제 저축이 가능한 평균금액이며, 이 금액 전액을 저축하여 공동주택을 구입할 수 있는 기간을 계산하면, 천안시가 제시한 분양가 389,000,000원을 기준으로 해 1,330,000원으로 나누면 292.5개월 24.4년이 된다. 대우건설이 제시한 분양가격을 기준으로 하면 약 350.9개월로, 약 29.3년이 소요된다. 

 

  지난 7월 22일부터 청수행정타운의 금호어울림의 3.3㎡당 분양가는 9.770,000원, 84㎡의 총분양금액은 322,800,000(계약먄적109.6769㎡)이다. 이 가격은 천안시와 대우가 제시한 분양가 보다 각각 약 66,200,000원, 약 143,900,000원이 더 낮은 가격이다. 천안시라는 동일 지역 내 분양가격이 이렇게 엄청난 차이가 발생하는 원인이 무엇일까에 대해 의문을 갖지 않을 수 없다.

 

  이번 대우의 푸르지오 제4차 아파트 고분양가 승인 요구는, 한 독점기업이 가격결정자로서 자기가 원한다면 시장가격을 임의수준으로 결정할 수 있는 전형적인 독점형태이든지, 아니면 천안지역에서 몇몇 소수 대기업이 경쟁하는 과점적 경쟁체제에서 지역분할을 통한 가격담합 형태가 아닐까 하는 의구심을 자아내게 한다.

 

  특히, 기업의 사회적 책임 측면에서 볼 때 적정이윤을 확보하면서도 지역발전과 지역주민들의 주거 안정화에 기여해야 한다. 그리고 가족생활주기를 고려해서 최소한 3가지의 분양 형태 즉, 10평대, 20평 대 30평대로 구성하는 것이다. 이것은 소득수준에 따라 주거 형태의 이동을 가능하게 하는 사닥다리의 역할이 될 것이다. 

 

  그리고 천안지역은 현재 투기과열지구는 아니지만 천안시와 천안시의회는 국토부에 천안지역도 투기과열지구 요청을 통해 보다 저렴한 분양가로, 투기가 아닌 실수요자중심의 분양이 이루어지면서 천안시민의 주거안정화를 위한 근본적인 정책을 마련·추진해야 할 것이다. 

 
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